Immobili e Fisco: IUC - Imu, Tasi e Tari

Dal 01 gennaio 2014 è stata istituita la IUC ovvero l'Imposta Unica Comunale che fondamentalmente si fonda sui seguenti presupposti impositivi:

• il possesso degli immobili
• la loro natura
• il loro valore
• l'erogazione dei servizi comunali
• la fruizione dei servizi comunali

Quindi la IUC è composta:

• dalla IMU, dovuta dal proprietario dell'immobile o dal titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi) ad eccezione delle abitazioni principali non classificate come A/1, A/8, A/9
• dalla TASI,  dovuta sia dal possessore che dall'utilizzatore dell'immobile e riguarda i servizi indivisibili forniti dai Comuni
• dalla TARI, dovuta solo dall'utilizzatore dell'immobile e riguarda il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti forniti dal Comune 

Definiti i concetti basilari di questa nuova Imposta, in questo articolo ci vogliamo occupare dei risvolti che la IUC ha nei confronti degli immobili locati e nei confronti delle proprietà condominiali.

Immobile locato per tutto l'anno:

Come abbiamo visto in un altro articolo i redditi fondiari derivanti da una locazione possono essere assoggettati al regime ordinario di tassazione o, a decorrere dal 2011, al regime di tassazione alternativo denominato "cedolare secca". I Comuni possono prevedere per questa fattispecie di immobili un'aliquota IMU agevolata.

Immobile locato per una parte d'anno:

In questo caso, relativamente al periodo in cui l'immobile risulta essere non locato, l'IMU sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul reddito e la sua aliquota sarà quella relativa agli immobili a disposizione.

Abitazione principale "di lusso" (categoria catastale A/1, A/8, A9) locato in parte:

In questo caso l'IMU è applicabile qualora la rendita catastale, già rivalutata del 5%, risultasse essere di importo maggiore del canone annuo di locazione. In caso contrario, invece, sono dovute sia l'IMU che l'IRPEF (o la cedolare secca).

Ripartizione della TASI in caso di immobile locato per tutto l'anno o per più di 6 mesi:
Il proprietario o il titolare di altro diritto reale e l'occupante, a qualunque titolo, sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria così come previsto dall'art. 1, co. 681 della L. 147/2013 (cd. Legge di Stabilità 2014). Il proprietario non è responsabile del mancato pagamento da parte dell'inquilino e la responsabilità solidale è prevista solo tra tutti i proprietari o tutti gli occupanti e non, tra possessore e detentore. L'occupante dovrà versare la TASI nella misura compresa tra il 10% ed il 30% dell'ammontare complessivo dell'imposta, in base a quanto stabilito dal Comune, calcolata applicando l'aliquota fissata dal Comune che come detto prima può per questa fattispecie prevedere un'aliquota agevolata e prevedere particolari detrazioni a favore dell'occupante. Il resto dell'imposta sarà corrisposta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale. Se il comune non delibera nulla nel proprio regolamento in merito alla percentuale prevista per gli occupanti, la TASI sarà versata nella misura minima del 10%.

Ripartizione della TASI in caso di immobile locato per un periodo non superiore a 6 mesi:
In questo caso la TASI è dovuta dal solo proprietario o dal titolare di altro diritto reale. Il mese si calcola per intero nel caso la locazione si sia verificata nel mese per un numero di giorni superiori a 15.

Ripartizione della TASI in caso di abitazione principale parzialmente locata:
Nel caso di una parziale locazione di un'abitazione principale, come ad esempio di una camera, la TASI sarà applicata con l'aliquota prevista dal Comune per l'abitazione principale e l'imposta così determinata sarà ripartita tra il proprietario o il titolare di altro diritto reale e l'occupante.

Per le parti comuni di cui all'articolo 1117, n. 2, del Codice Civile (ad esempio i posti auto, alloggio del portiere, lavanderie), l'amministratore deve provvedere a calcolare ed a versare sia l'imposta IMU che la TASI. A tal proposito il Ministero delle Finanze con la circolare ministeriale 136/1998 si era espresso favorevolmente ad un unico versamento da parte dell'amministratore per tutti i condòmini. Ad oggi la questione è definitivamente risolta dal comma 728-bis della legge 147 del 2013, con il quale viene reintrodotta la disposizione contenuta nell'art. 19 della legge 388 del 2000 facendo sì che, dal 2013 l'amministratore di condominio è l'unico soggetto tenuto al pagamento dell'IMU per gli immobili di proprietà condominiale. Per quanto riguarda la TASI anche qui, grazie all'intervento del Ministero dell'Economia e delle Finanze con le Faq del 04 giugno 2014, è stato sancito che è l'amministratore di condominio che è tenuto al versamento per i locali di proprietà condominiale.

Per ciò che concerne la TARI in questa sede ci preme sottolineare che tra gli immobili esclusi risultano essere indicati le aree comuni condominiali di cui all'art. 1117 c.c. che non siano detenute o occupate in via esclusiva (art. 1, comma 670 legge 147/2013). Sono invece soggette alla TARI le aree comuni condominiali che sono detenute o occupate in via esclusiva.

Inoltre vi è da sottolineare che, a differenza dell'IMU e della TASI, per la TARI non è prevista l'autoliquidazione e quindi per il pagamento bisogna attendere il bollettino da parte del Comune.

L'IMU e la TASI si versano in due rate:

• acconto - scadenza il 16 giugno
• saldo - scadenza il 16 dicembre 

Maurizio Borin

Tassazione Irpef dei redditi di fabbricati

Il proprietario o il titolare di altro diritto reale di godimento delle unità immobiliari locate ad uso abitativo (solo persone fisiche al di fuori della loro attività d'impresa o di arti e professioni) può assoggettare i redditi fondiari derivanti dalla suddetta locazione al regime ordinario di tassazione o, a decorrere dal 2011, al regime di tassazione alternativo denominato "cedolare secca".

Le aliquote della cedolare secca sono due:

• 21% per i contratti a canone libero;
• 15% per i contratti a canone concordato (per il solo quadriennio 2014-2017 è disposta una riduzione al 10%)

Tale imposta è sostitutiva di Irpef e relative addizionali regionale e comunale, di imposte di registro e di bollo sui relativi contratti.

In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione per la cd. cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, pertanto solo in capo ai quei locatori che l'hanno esercitato l'opzione è efficace.  

Sono escluse dal regime della tassazione "cedolare secca" le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali. 

Non sono interessati all'applicazione di tale regime le unità immobiliari non abitative (negozi, cantine, autorimesse) e neanche quegli immobili accatastati come abitativi ma locati  per uso ufficio o promiscuo. 

Non si può applicare la cedolare secca sui redditi da locazione di immobili abitativi di proprietà condominiale considerando che detti contratti sono stipulati e registrati dall'amministratore con il codice fiscale del condominio.

Con l'opzione il locatore rinunzia, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione Istat.

Maurizio Borin

Divisione degli immobili condominiali

Nonostante il condominio si caratterizzi per essere una particolare forma di comunione, generalmente non divisibile, il Codice civile ammette che le parti comuni possano essere oggetto di divisione, purché essa non renda “più incomodo l’uso della cosa a ciascun condòmino”.

In caso di divisione di beni immobili condominiali (come posti auto o aree scoperte) in parti che corrispondano per valore alle quote di diritto spettanti a ciascun condòmino, la divisione operata, senza alcun conguaglio, in beni o denaro, non si configura come vendita ma è un “atto di natura dichiarativa”, soggetto all’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1%.

Invece, nel caso in cui, nella singola assegnazione di beni a favore di uno o più condòmini, si ecceda rispetto alla quota spettante, l’atto, per la sola parte eccedente, è qualificabile come “trasferimento”.

Solo se l’eccedenza supera il 5% del valore della quota di diritto, essa è soggetta all’imposta di registro nella misura più gravosa stabilita per i trasferimenti a titolo oneroso.

(Fonte: Condominio: Adempimenti e agevolazioni fiscali - Agenzia delle Entrate)

I redditi degli immobili di proprietà comune

Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi, il condominio non assume la qualifica di soggetto passivo d'imposta e non è tenuto a presentare altra dichiarazione se non quella in qualità di sostituto d'imposta. 

Conseguentemente gli immobili che costituiscono oggetto di proprietà comune e che sono imputabili al singolo condòmino in proporzione ai millesimi di proprietà, come esempio i locali per la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale e gli altri servizi oggetto della proprietà condominiale, cui è attribuibile un’autonoma rendita catastale, devono essere dichiarati dal singolo condòmino ma soltanto nel caso in cui la quota di reddito a lui spettante per ciascuna unità immobiliare sia superiore a 25,82 euro. 

Questa esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi.

Sugli immobili di proprietà comune sono inoltre dovute le imposte comunali come l'Imu e/o la Tasi.

(Fonte: Condominio: Adempimenti e agevolazioni fiscali - Agenzia delle Entrate)

Il Condominio

Dal punto di vista tributario occorre tener conto che il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, in questo blog sarà possibile trovare utili indicazioni sui principali adempimenti fiscali a carico del condominio e dell’amministratore: 

• effettuazione delle ritenute sui compensi erogati, 
• assolvimento dei relativi obblighi dichiarativi, 
• comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati. 

Appositi articoli saranno dedicati ad illustrare le procedure previste, per fruire delle agevolazioni d’imposta, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Altri articoli saranno inoltre centrati sugli obblighi cui adempiere ai fini dell’Imu/Tasi e delle imposte sui redditi relativamente agli immobili di proprietà comune.