Immobili e Fisco: IUC - Imu, Tasi e Tari

Dal 01 gennaio 2014 è stata istituita la IUC ovvero l'Imposta Unica Comunale che fondamentalmente si fonda sui seguenti presupposti impositivi:

• il possesso degli immobili
• la loro natura
• il loro valore
• l'erogazione dei servizi comunali
• la fruizione dei servizi comunali

Quindi la IUC è composta:

• dalla IMU, dovuta dal proprietario dell'immobile o dal titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi) ad eccezione delle abitazioni principali non classificate come A/1, A/8, A/9
• dalla TASI,  dovuta sia dal possessore che dall'utilizzatore dell'immobile e riguarda i servizi indivisibili forniti dai Comuni
• dalla TARI, dovuta solo dall'utilizzatore dell'immobile e riguarda il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti forniti dal Comune 

Definiti i concetti basilari di questa nuova Imposta, in questo articolo ci vogliamo occupare dei risvolti che la IUC ha nei confronti degli immobili locati e nei confronti delle proprietà condominiali.

Immobile locato per tutto l'anno:

Come abbiamo visto in un altro articolo i redditi fondiari derivanti da una locazione possono essere assoggettati al regime ordinario di tassazione o, a decorrere dal 2011, al regime di tassazione alternativo denominato "cedolare secca". I Comuni possono prevedere per questa fattispecie di immobili un'aliquota IMU agevolata.

Immobile locato per una parte d'anno:

In questo caso, relativamente al periodo in cui l'immobile risulta essere non locato, l'IMU sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul reddito e la sua aliquota sarà quella relativa agli immobili a disposizione.

Abitazione principale "di lusso" (categoria catastale A/1, A/8, A9) locato in parte:

In questo caso l'IMU è applicabile qualora la rendita catastale, già rivalutata del 5%, risultasse essere di importo maggiore del canone annuo di locazione. In caso contrario, invece, sono dovute sia l'IMU che l'IRPEF (o la cedolare secca).

Ripartizione della TASI in caso di immobile locato per tutto l'anno o per più di 6 mesi:
Il proprietario o il titolare di altro diritto reale e l'occupante, a qualunque titolo, sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria così come previsto dall'art. 1, co. 681 della L. 147/2013 (cd. Legge di Stabilità 2014). Il proprietario non è responsabile del mancato pagamento da parte dell'inquilino e la responsabilità solidale è prevista solo tra tutti i proprietari o tutti gli occupanti e non, tra possessore e detentore. L'occupante dovrà versare la TASI nella misura compresa tra il 10% ed il 30% dell'ammontare complessivo dell'imposta, in base a quanto stabilito dal Comune, calcolata applicando l'aliquota fissata dal Comune che come detto prima può per questa fattispecie prevedere un'aliquota agevolata e prevedere particolari detrazioni a favore dell'occupante. Il resto dell'imposta sarà corrisposta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale. Se il comune non delibera nulla nel proprio regolamento in merito alla percentuale prevista per gli occupanti, la TASI sarà versata nella misura minima del 10%.

Ripartizione della TASI in caso di immobile locato per un periodo non superiore a 6 mesi:
In questo caso la TASI è dovuta dal solo proprietario o dal titolare di altro diritto reale. Il mese si calcola per intero nel caso la locazione si sia verificata nel mese per un numero di giorni superiori a 15.

Ripartizione della TASI in caso di abitazione principale parzialmente locata:
Nel caso di una parziale locazione di un'abitazione principale, come ad esempio di una camera, la TASI sarà applicata con l'aliquota prevista dal Comune per l'abitazione principale e l'imposta così determinata sarà ripartita tra il proprietario o il titolare di altro diritto reale e l'occupante.

Per le parti comuni di cui all'articolo 1117, n. 2, del Codice Civile (ad esempio i posti auto, alloggio del portiere, lavanderie), l'amministratore deve provvedere a calcolare ed a versare sia l'imposta IMU che la TASI. A tal proposito il Ministero delle Finanze con la circolare ministeriale 136/1998 si era espresso favorevolmente ad un unico versamento da parte dell'amministratore per tutti i condòmini. Ad oggi la questione è definitivamente risolta dal comma 728-bis della legge 147 del 2013, con il quale viene reintrodotta la disposizione contenuta nell'art. 19 della legge 388 del 2000 facendo sì che, dal 2013 l'amministratore di condominio è l'unico soggetto tenuto al pagamento dell'IMU per gli immobili di proprietà condominiale. Per quanto riguarda la TASI anche qui, grazie all'intervento del Ministero dell'Economia e delle Finanze con le Faq del 04 giugno 2014, è stato sancito che è l'amministratore di condominio che è tenuto al versamento per i locali di proprietà condominiale.

Per ciò che concerne la TARI in questa sede ci preme sottolineare che tra gli immobili esclusi risultano essere indicati le aree comuni condominiali di cui all'art. 1117 c.c. che non siano detenute o occupate in via esclusiva (art. 1, comma 670 legge 147/2013). Sono invece soggette alla TARI le aree comuni condominiali che sono detenute o occupate in via esclusiva.

Inoltre vi è da sottolineare che, a differenza dell'IMU e della TASI, per la TARI non è prevista l'autoliquidazione e quindi per il pagamento bisogna attendere il bollettino da parte del Comune.

L'IMU e la TASI si versano in due rate:

• acconto - scadenza il 16 giugno
• saldo - scadenza il 16 dicembre 

Maurizio Borin